주택 취득세는 취득 당시 가액이 6억원 이하인지 9억원을 넘는지에 따라 세율이 갈리니, 먼저 본인의 가액 구간부터 확인하세요.
주택 취득세율과 계산 구조
과세표준은 취득 당시의 가액입니다
지방세법 제10조는 취득세의 과세표준을 취득 당시의 가액으로 한다고 정하고 있습니다. 연부로 취득하는 경우에는 매회 실제로 지급되는 금액인 연부금액이 과세표준이며, 취득금액에 포함되는 계약보증금도 포함합니다.
주택을 매매로 사는 경우 일반적으로 계약서에 적힌 거래가액이 출발점이 되므로, 취득세를 가늠할 때에는 먼저 매매계약서의 금액부터 확인하시기 바랍니다.
유상거래 주택의 세 가지 구간
지방세법 제11조는 유상거래로 취득하는 주택의 세율을 취득 당시 가액에 따라 나누어 정하고 있습니다. 취득 당시 가액이 6억원 이하이면 1천분의 10, 즉 1%입니다. 9억원을 초과하면 1천분의 30, 즉 3%입니다.
6억원을 초과하고 9억원 이하인 구간은 정해진 계산식에 따라 산출한 세율을 적용하며, 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다. 이 구간의 계산식은 법령 원문에 이미지로만 실려 있어 이번에 텍스트로 확인하지 못했습니다. 이 구간에 해당하면 국가법령정보센터나 위택스의 취득세 계산 화면에서 식을 직접 확인하시기 바랍니다.
구간별 계산 예시
취득 당시 가액이 5억원이면 1% 구간이므로 취득세 본세는 500만원입니다. 가액이 정확히 6억원이면 600만원입니다. 가액이 10억원이면 3% 구간이므로 3,000만원입니다. 이 숫자는 확인된 세율을 곱해 본 예시이며, 지방교육세 등 부가 세목은 포함하지 않았습니다.
주택이 아닌 경우와 무상취득의 세율
상속으로 취득하면 농지는 1천분의 23, 농지 외는 1천분의 28입니다. 상속 외의 무상취득은 1천분의 35이고, 대통령령으로 정하는 비영리사업자는 1천분의 28입니다. 건물을 새로 지어 취득하는 원시취득은 1천분의 28입니다.
그 밖의 원인으로 부동산을 취득하는 경우 농지는 1천분의 30, 농지 외는 1천분의 40입니다. 공유물이나 합유물, 총유물을 분할하는 경우에는 1천분의 23이 적용됩니다.
세율을 읽는 순서
먼저 취득 원인이 매매인지, 상속인지, 증여인지, 신축인지를 구분합니다. 원인에 따라 적용되는 호가 달라지기 때문입니다. 그다음 부동산이 주택인지 농지인지 그 밖의 건물과 토지인지 확인하고, 마지막으로 주택이라면 취득 당시 가액이 어느 구간에 있는지 봅니다.
이 순서를 지키면 같은 6억원짜리 부동산이어도 매매로 산 주택은 1%, 증여로 받은 부동산은 3.5%, 상속받은 농지 외 부동산은 2.8%처럼 세율이 크게 갈린다는 점을 바로 알 수 있습니다. 이 비교는 앞서 확인한 세율을 나란히 놓은 것입니다.
세율이 달라지는 특수한 경우
공유 부동산은 취득 지분의 가액을 과세표준으로 해 각각 세율을 적용합니다. 건축이나 개수로 면적이 늘어난 부분에는 신축과 재축을 제외하고 원시취득 세율을 적용합니다.
주택을 신축하거나 증축한 소유자가 그 부속토지를 취득하는 경우에는 유상거래 주택 세율이 적용되지 않습니다. 이 규정에는 배우자와 직계존비속이 포함됩니다.
부가 세목, 면적 기준, 신고와 납부
지방교육세는 별도로 계산됩니다
지방세법 제151조제1항제1호는 지방교육세를 과세표준에 취득세 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용해 계산한 금액의 100분의 20으로 정하고 있습니다. 제11조제1항제8호 물건은 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용합니다.
지방자치단체장은 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 지방교육세 세율을 가감할 수 있습니다. 그러므로 실제 납부액은 취득세 본세 외에 지방교육세가 더해진다는 점을 감안해 자금 계획을 세우셔야 합니다.
면적에 따라 달라지는 부분
주택 면적과 관련해 흔히 거론되는 것이 농어촌특별세 비과세 기준입니다. 농어촌특별세법 제4조는 대통령령으로 정하는 서민주택 등에 대한 취득세 감면을 비과세 대상으로 두고 있습니다. 다만 그 면적 기준이 몇 제곱미터인지는 이번에 열람한 조문에서 확인하지 못했으므로, 시행령이나 위택스 안내에서 직접 확인하시기 바랍니다.
면적 기준은 가액 구간과 별개로 적용되는 항목이므로 세율 구간과 섞어 판단하지 않는 것이 중요합니다. 같은 가액이어도 면적과 주택 유형에 따라 부가 세목이 달라질 수 있습니다.
다주택 중과는 별도 조문을 확인합니다
지방세법 제13조제2항은 대도시 부동산 취득 중 주택은 제13조의2의 적용을 받는다고 정하고 있습니다. 이를 보면 주택의 중과세율은 제13조의2에서 따로 정해진다는 점을 알 수 있습니다.
제13조의2의 구체적인 세율, 즉 1세대 주택 수와 조정대상지역 여부에 따른 세율은 이번에 열람한 페이지에 포함되지 않아 확인하지 못했습니다. 주택을 이미 보유한 상태에서 추가로 사는 경우에는 이 조문을 반드시 확인하시기 바랍니다.
신고와 납부 기한
지방세법 제20조제1항은 취득세를 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부하도록 정하고 있습니다. 상속 외의 무상취득과 부담부 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 상속인 중 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 이 기한이 9개월로 늘어납니다. 실종의 경우에는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.
납부 전에 준비할 자료
취득세를 신고하려면 매매계약서와 취득 원인을 보여 주는 서류, 주택의 소재지와 면적 정보가 필요합니다. 신고는 지방자치단체에 하므로 위택스를 이용하거나 주택 소재지의 시청과 구청, 군청을 이용할 수 있습니다. 서류가 부족해 신고가 늦어지지 않도록 잔금일 전에 필요한 자료를 미리 모아 두시기 바랍니다.
등기와 신고의 순서
같은 조 제4항은 등기나 등록을 하는 경우 위 기한 이내라도 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 한다고 정하고 있습니다.
잔금을 치르고 곧바로 소유권 이전등기를 신청할 계획이라면 접수일 이전에 취득세 납부가 끝나 있어야 하므로, 60일 기한만 믿고 미루지 마시기 바랍니다.
비과세와 감면 뒤의 추징
비과세나 감면을 받은 뒤 추징 사유가 생기면 그 사유 발생일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 감면을 받고 있는 주택이라면 사후 요건을 지켜야 하는 기간과 조건을 감면 신청 때 함께 확인해 두시기 바랍니다.
세율이나 기한은 법 개정으로 바뀔 수 있으므로 계약 전후로 현행 조문을 다시 확인하는 습관이 필요합니다. 이 글은 지방세법 제10조, 제11조, 제13조, 제20조, 제151조를 직접 열람해 정리한 내용입니다.
자주 묻는 질문
6억원 이하 주택의 취득세율은 얼마인가요?
유상거래로 취득하는 주택의 취득 당시 가액이 6억원 이하이면 1천분의 10, 즉 1%입니다.
9억원을 넘는 주택은 세율이 어떻게 되나요?
취득 당시 가액이 9억원을 초과하면 1천분의 30, 즉 3%입니다.
취득세는 언제까지 신고하고 납부해야 하나요?
유상취득은 취득한 날부터 60일 이내입니다. 등기를 하는 경우에는 등기 신청서를 접수하는 날까지 납부해야 합니다.
상속으로 받은 주택은 기한이 어떻게 되나요?
상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내이며, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 이내입니다.
6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율은 어떻게 구하나요?
법령이 정한 계산식에 따라 산출하며 소수점 넷째 자리까지 계산합니다. 계산식 자체는 이번에 확인하지 못했으므로 국가법령정보센터나 위택스에서 직접 확인하시기 바랍니다.
핵심내용 정리
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 유상거래 주택 6억원 이하 | 1천분의 10 |
| 유상거래 주택 9억원 초과 | 1천분의 30 |
| 상속 농지 | 1천분의 23 |
| 상속 농지 외 | 1천분의 28 |
| 상속 외 무상취득 | 1천분의 35 |
| 원시취득 | 1천분의 28 |
| 공유물 분할 | 1천분의 23 |
| 신고납부 기한(유상취득) | 취득한 날부터 60일 이내 |
핵심요약
유상거래 주택의 취득세율은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고 그 사이 구간은 계산식으로 정해집니다.
취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부하며, 등기를 하면 접수일까지 납부해야 합니다.
다주택 중과와 면적 기준은 제13조의2와 시행령에서 별도로 확인하시기 바랍니다.